Spis treści
- Czym jest ustawa deweloperska
- Umowa deweloperska – przed czym chroni i na co uważać
- Wady konstrukcji i opóźnienia w oddaniu domu
- Domy szeregowe na sprzedaż a umowa deweloperska
- Najpopularniejsze pytania i odpowiedzi
- Jakie są główne zasady ochrony klienta w ramach ustawy deweloperskiej?
- Jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska?
- Jakie są konsekwencje niewłaściwego sformułowania umowy deweloperskiej?
- Jakie zabezpieczenia są oferowane nabywcom w przypadku opóźnień lub wad konstrukcji?
- Na co nabywca powinien zwrócić szczególną uwagę przy zakupie nieruchomości na etapie budowy?
Domy szeregowe wystawione na sprzedaż zazwyczaj są nabywane na etapie projektu lub wstępnej budowy. Wówczas to już deweloper może je sprzedawać, jednak nie można ich jeszcze zobaczyć i ocenić. Należało ten problem rozwiązać i tak też się stało. Rząd wprowadził ustawę deweloperską, która wprowadza m.in. rodzaj umowy deweloperskiej chroniącej nabywcę przed konkretnymi sytuacjami, zapewniając mu rękojmię i inne gratyfikacje.
Czym jest ustawa deweloperska
Ustawa deweloperska chroni nabywcę lokalu, również w przypadku domów szeregowych na sprzedaż przed wszelkimi nieścisłościami wynikającymi z niedotrzymania warunków umowy przez dewelopera. W największym stopniu i co najważniejsze, chroni ona środki wpłacane przez nabywców mieszkań i domów.
Do 2012 roku więc Klienci nie będąc chronieni, nieraz stracili swoje oszczędności chociażby w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Kończyło się to często sytuacją, w której nabywcy nie zyskiwali nieruchomości, a dodatkowo musieli ją do końca spłacić. Aktualnie ustawa deweloperska skutecznie przed tym chroni.
Najważniejsze co robi, to:
- zabezpiecza środki wpłacane przez nabywców, dzięki czemu ich nie utracą – środki trafiają na rachunek powierniczy, a całą sytuację kontrolują banki i dopiero po sprawdzeniu postępu prac dewelopera środki są przekazywane,
- gwarantuje (w teorii) terminowe oddanie mieszkania lub domu nabywcy,
- zobowiązuje dewelopera do naprawy wszelkich wad stwierdzonych po odbiorze nieruchomości, na jego koszt,
- pozwala nabywcom na uzyskanie dokładnych informacji przed podjęciem decyzji o zakupie.
Nie zawsze jednak ustawa w pełnym stopniu daje wszystkie gwarancje nabywcom i trzeba na to uważać. Decydująca jest tu tzw. umowa deweloperska między inwestorem a Klientem. Pewne zapisy muszą się w niej znaleźć, by można było skutecznie egzekwować swoje prawa.
Umowa deweloperska – przed czym chroni i na co uważać
Ochrona aktywów wpłacanych przez nabywców jest niezależna od umowy deweloperskiej – Klient jest zawsze chroniony i nie straci swoich pieniędzy. Co jednak, gdy zdarza się opóźnienie w oddaniu mieszkania lub wady nieruchomości?
Umowa deweloperska chroni kupującego przed wieloma niedogodnościami. Nie sposób wymienić ich wszystkich, ale do najważniejszych należy zaliczyć:
- jasne określenie ceny nieruchomości,
- jednoznaczne określenie położenia nabywanej nieruchomości,
- prezentację układu pomieszczeń w nieruchomości – projektu mieszkania lub domu,
- dokładne opisanie prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
- określenie warunków odstąpienia od podpisanej umowy,
- określenie wysokości kar i odsetek w przypadku niewywiązywania się z podjętych prac.
Problem jaki się tu pojawia dotyczy faktu, iż nie zawsze umowy deweloperskie sformułowane są we właściwy sposób, tj. nie każdy zapis chroniący nabywcę musi się w nich pojawić. Jak więc zadbać o swoje finanse w kontekście zakupu nieruchomości?
Wady konstrukcji i opóźnienia w oddaniu domu
O ile Klient jest chroniony przed opóźnieniami i wadami, do których usunięcia deweloper jest zobowiązany, to jednak zależy to od sformułowania umowy. O tym jednak za chwilę.
W przypadku opóźnienia oddania budynku do użytku, deweloper może zostać obciążony karą umowną, ale tylko wtedy, gdy takie postanowienie zostało zapisanie w umowie Sytuacja ta nie ma więc jednakowej siły prawnej w każdym wypadku. Co prawda w przypadku braku takich zapisów nabywca może bez konsekwencji finansowych odstąpić od umowy (po 120 dniach) lub dochodzić swoich praw przed sądem cywilnym (art. 471 i 491), lecz komplikuje to całą sprawę i rodzi niepotrzebne kłopoty. Najlepiej więc, gdy umowa ma odpowiednie zapisy.
Natomiast jeśli chodzi o wady stwierdzone w konstrukcji, wiążące dewelopera zobowiązania będą jedynie wtedy zrealizowane, jeśli zostaną one wykryte przed odbiorem i odnotowane w jego protokole. Późniejsze ich wykrycie skomplikuje sprawę i sprowadzi ją do rękojmi gwarancyjnej. Tutaj ponownie – owa gwarancja musi się znaleźć w umowie deweloperskiej (jest ona dobrowolna), w przeciwnym wypadku można napotkać problemy związane z udzieleniem rękojmi.
Domy szeregowe na sprzedaż a umowa deweloperska
W przypadku domów szeregowych na sprzedaż stosowana jest umowa deweloperska również wtedy, gdy nie zostały one jeszcze ukończone. Każdy nabywca jest więc chroniony i nie musi się obawiać o swoje pieniądze. Jako że często domy w zabudowie szeregowej nie są sprzedawane od razu, Klienci nabywają je na różnym etapie prac budowlanych. Niewątpliwie najbardziej korzystna jest sytuacja dużego ich postępu, ponieważ można ocenić zarówno zaangażowanie dewelopera w zobowiązania dotyczące realizacji budowy, jak też ocenić nieruchomość wizualnie.
Wobec tego co napisaliśmy powyżej, przyglądając się umowie warto znaleźć w niej zapisy mówiące o karach za opóźnienia i gwarancji w przypadku wystąpienia ewentualnych wad konstrukcji w domach szeregowych na sprzedaż. Notariusz podpisujący umowę nie zwróci zwykle uwagi na brak tych zapisów, ponieważ nie jest to jego zadaniem. Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej warto więc skorzystać z pomocy własnego prawnika lub wybrać dewelopera o ugruntowanej pozycji na rynku, cenionego za dotychczasowe i obecne realizacje.
Najpopularniejsze pytania i odpowiedzi
Jakie są główne zasady ochrony klienta w ramach ustawy deweloperskiej?
Ustawa deweloperska ma na celu ochronę nabywców nieruchomości przed nieprawidłowościami ze strony deweloperów, w tym zabezpieczenie środków finansowych wpłacanych na rachunek powierniczy. Deweloperzy są zobowiązani do terminowego oddania mieszkania lub domu, naprawy wad po odbiorze, oraz zapewnienia dokładnych informacji o nieruchomości przed zakupem.
Jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska?
Umowa deweloperska powinna jasno określić cenę nieruchomości, lokalizację, układ pomieszczeń, zakres prac wykończeniowych, warunki odstąpienia od umowy oraz ewentualne kary za opóźnienia czy wady nieruchomości.
Jakie są konsekwencje niewłaściwego sformułowania umowy deweloperskiej?
Niewłaściwe sformułowanie umowy może skutkować trudnościami w egzekwowaniu praw nabywcy, takimi jak odszkodowania za opóźnienia czy wady konstrukcyjne. W takich przypadkach nabywca może dochodzić swoich praw sądownie, jeśli umowa nie zawiera odpowiednich zapisów.
Jakie zabezpieczenia są oferowane nabywcom w przypadku opóźnień lub wad konstrukcji?
Nabywcy są chronieni przez kary umowne za opóźnienia oraz gwarancje na naprawę wad, które muszą być zapisane w umowie deweloperskiej. W przypadku wykrycia wad przed odbiorem, deweloper jest zobowiązany do ich naprawy na własny koszt.
Na co nabywca powinien zwrócić szczególną uwagę przy zakupie nieruchomości na etapie budowy?
Nabywca powinien dokładnie sprawdzić zapisy umowy odnośnie kar za opóźnienia i gwarancji za wady konstrukcji. Ważne jest również zaangażowanie doradcy prawnego przy podpisywaniu umowy oraz wybór dewelopera z dobrą renomą na rynku.