Domy szeregowe wystawione na sprzedaż zazwyczaj są nabywane na etapie projektu lub wstępnej budowy. Wówczas to już deweloper może je sprzedawać, jednak nie można ich jeszcze zobaczyć i ocenić. Należało ten problem rozwiązać i tak też się stało. Rząd wprowadził ustawę deweloperską, która wprowadza m.in. rodzaj umowy deweloperskiej chroniącej nabywcę przed konkretnymi sytuacjami, zapewniając mu rękojmię i inne gratyfikacje.
Czym jest ustawa deweloperska
Ustawa deweloperska chroni nabywcę lokalu, również w przypadku domów szeregowych na sprzedaż przed wszelkimi nieścisłościami wynikającymi z niedotrzymania warunków umowy przez dewelopera. W największym stopniu i co najważniejsze, chroni ona środki wpłacane przez nabywców mieszkań i domów.
Do 2012 roku więc Klienci nie będąc chronieni, nieraz stracili swoje oszczędności chociażby w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Kończyło się to często sytuacją, w której nabywcy nie zyskiwali nieruchomości, a dodatkowo musieli ją do końca spłacić. Aktualnie ustawa deweloperska skutecznie przed tym chroni.
Najważniejsze co robi, to:
- zabezpiecza środki wpłacane przez nabywców, dzięki czemu ich nie utracą – środki trafiają na rachunek powierniczy, a całą sytuację kontrolują banki i dopiero po sprawdzeniu postępu prac dewelopera środki są przekazywane,
- gwarantuje (w teorii) terminowe oddanie mieszkania lub domu nabywcy,
- zobowiązuje dewelopera do naprawy wszelkich wad stwierdzonych po odbiorze nieruchomości, na jego koszt,
- pozwala nabywcom na uzyskanie dokładnych informacji przed podjęciem decyzji o zakupie.
Nie zawsze jednak ustawa w pełnym stopniu daje wszystkie gwarancje nabywcom i trzeba na to uważać. Decydująca jest tu tzw. umowa deweloperska między inwestorem a Klientem. Pewne zapisy muszą się w niej znaleźć, by można było skutecznie egzekwować swoje prawa.
Umowa deweloperska – przed czym chroni i na co uważać
Ochrona aktywów wpłacanych przez nabywców jest niezależna od umowy deweloperskiej – Klient jest zawsze chroniony i nie straci swoich pieniędzy. Co jednak, gdy zdarza się opóźnienie w oddaniu mieszkania lub wady nieruchomości?
Umowa deweloperska chroni kupującego przed wieloma niedogodnościami. Nie sposób wymienić ich wszystkich, ale do najważniejszych należy zaliczyć:
- jasne określenie ceny nieruchomości,
- jednoznaczne określenie położenia nabywanej nieruchomości,
- prezentację układu pomieszczeń w nieruchomości – projektu mieszkania lub domu,
- dokładne opisanie prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
- określenie warunków odstąpienia od podpisanej umowy,
- określenie wysokości kar i odsetek w przypadku niewywiązywania się z podjętych prac.
Problem jaki się tu pojawia dotyczy faktu, iż nie zawsze umowy deweloperskie sformułowane są we właściwy sposób, tj. nie każdy zapis chroniący nabywcę musi się w nich pojawić. Jak więc zadbać o swoje finanse w kontekście zakupu nieruchomości?
Wady konstrukcji i opóźnienia w oddaniu domu
O ile Klient jest chroniony przed opóźnieniami i wadami, do których usunięcia deweloper jest zobowiązany, to jednak zależy to od sformułowania umowy. O tym jednak za chwilę.
W przypadku opóźnienia oddania budynku do użytku, deweloper może zostać obciążony karą umowną, ale tylko wtedy, gdy takie postanowienie zostało zapisanie w umowie Sytuacja ta nie ma więc jednakowej siły prawnej w każdym wypadku. Co prawda w przypadku braku takich zapisów nabywca może bez konsekwencji finansowych odstąpić od umowy (po 120 dniach) lub dochodzić swoich praw przed sądem cywilnym (art. 471 i 491), lecz komplikuje to całą sprawę i rodzi niepotrzebne kłopoty. Najlepiej więc, gdy umowa ma odpowiednie zapisy.
Natomiast jeśli chodzi o wady stwierdzone w konstrukcji, wiążące dewelopera zobowiązania będą jedynie wtedy zrealizowane, jeśli zostaną one wykryte przed odbiorem i odnotowane w jego protokole. Późniejsze ich wykrycie skomplikuje sprawę i sprowadzi ją do rękojmi gwarancyjnej. Tutaj ponownie – owa gwarancja musi się znaleźć w umowie deweloperskiej (jest ona dobrowolna), w przeciwnym wypadku można napotkać problemy związane z udzieleniem rękojmi.
Domy szeregowe na sprzedaż a umowa deweloperska
W przypadku domów szeregowych na sprzedaż stosowana jest umowa deweloperska również wtedy, gdy nie zostały one jeszcze ukończone. Każdy nabywca jest więc chroniony i nie musi się obawiać o swoje pieniądze. Jako że często domy w zabudowie szeregowej nie są sprzedawane od razu, Klienci nabywają je na różnym etapie prac budowlanych. Niewątpliwie najbardziej korzystna jest sytuacja dużego ich postępu, ponieważ można ocenić zarówno zaangażowanie dewelopera w zobowiązania dotyczące realizacji budowy, jak też ocenić nieruchomość wizualnie.
Wobec tego co napisaliśmy powyżej, przyglądając się umowie warto znaleźć w niej zapisy mówiące o karach za opóźnienia i gwarancji w przypadku wystąpienia ewentualnych wad konstrukcji w domach szeregowych na sprzedaż. Notariusz podpisujący umowę nie zwróci zwykle uwagi na brak tych zapisów, ponieważ nie jest to jego zadaniem. Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej warto więc skorzystać z pomocy własnego prawnika lub wybrać dewelopera o ugruntowanej pozycji na rynku, cenionego za dotychczasowe i obecne realizacje.