Zwykle bez problemu rozpoznasz dom w zabudowie szeregowej po wyglądzie budynków sąsiadujących. Nie zawsze natomiast wiadomo, że przepisy dokładnie regulują status każdego budynku i nie każdy obiekt może być uznany za dom jednorodzinny, co z kolei rzutuje na prawo własności.
Z pewnością wspólne dzielenie z sąsiadami części budynku może tu budzić pewne rozterki, dlatego warto wyjaśnić regulacje, jakie musi spełniać szeregówka, by nabyć do niej prawa bez żadnych komplikacji. Warunkuje to zgodność jej konstrukcji z prawem budowlanym.
Ogólne zasady uznawania domu za konstrukcję samodzielną
Poruszany problem wynika z wyglądu budynku, który wizualnie może wyraźnie wskazywać na dom rozdzielony – dla przykładu szczególnie w bliźniaku (choćby oddzielne wejścia), jednak w rzeczywistości może to być konstrukcja wielorodzinna lub nawet wolnostojąca. Kiedy więc, szczególnie w zabudowie szeregowej, mowa o własności budynku, musi on być wyraźnie oddzielony od pozostałej, przylegającej do niego części.
Zgodnie z art. 3 pkt. 2 Prawa budowlanego, dom który uznać można za samodzielny musi:
- stanowić całość konstrukcyjną,
- posiadać wydzieloną część gruntu,
- być oddzielony od pozostałej przestrzeni przegrodami budowlanymi (ścianami),
- oraz mieć własny dach.
Bez wyżej wymienionych elementów, żaden dom nie zostanie uznany za samodzielny. To jednak dopiero początek listy wytycznych.
Kiedy bez obaw możesz kupić dom z zabudowie szeregowej
Budynek jest więc samodzielny wtedy, gdy istnieje i pełni swoją funkcję – domu zapewniającego schronienie zgodne ze współczesnymi standardami. Nie korzysta przy tym z elementów innych zabudowań i ich części. W praktyce przekłada się to na większą ilość obostrzeń.
Należą do nich następujące elementy:
- niezależna instalacja wodno-kanalizacyjna – może to być nawet szambo, ale własne, lub oczyszczalnia ścieków, gdy się jej wymaga;
- brak wspólnych ścian – co w zabudowie szeregowej stanowi pozorny paradoks; jednak pomimo tego, że domy są połączone, każdy z nich musi mieć niezależną ścianę własną, a nie jedną współdzieloną;
- obecność ścian oddzielenia przeciwpożarowego od strony sąsiada, o odporności wynoszącej co najmniej R E I 60;
- obecność tzw. dylatacji – szczeliny między budynkami, która przenosi ewentualne odkształcenia, obciążenia i przesunięcia;
- brak wspólnych elementów dachu z sąsiadami;
- brak wspólnych fundamentów, jednak jest to rzecz sporna – w wielu starostwach i organach urzędnicy wypowiadają się w tym temacie sprzecznie twierdząc, że fundamenty mogą lub nie mogą być wspólne; obecnie uznaje się częściej, że wspólne fundamenty nie wykluczają uznania budynków za niezależne od siebie.
Nie można się więc w tym względzie kierować wyłącznie wizualną oceną.
Co zrobić, gdy masz wątpliwości związane ze statutem posesji
Przede wszystkim należy sprawdzić pozwolenia i plany zagospodarowania przestrzennego. Jest w nich wyraźnie wskazane, czy na danym terenie mogły powstać domy samodzielne czy jedynie wielorodzinne. W drugim przypadku, po zakupie szeregówki, nie będziesz mieć praw do domu, lecz prawa podobne do mieszkańca bloku, który musi liczyć się z lokalną wspólnotą.
Kiedy już przez to przejdziesz, należy skupić się na konstrukcji domu i sprawdzić jego dokumentację. Klient czasami nie potrafi tego ocenić, najlepiej więc wynająć odpowiedniego rzeczoznawcę. Sytuacje tego typu mają miejsce na rynku wtórnym, gdy zakupuje się od kogoś dom w zabudowie szeregowej. W przypadku zakupu szeregówki od dewelopera problemy takie nie istnieją, a dokumentacja jest zawsze przejrzysta.