Spis treści
- Ogólne zasady uznawania domu za konstrukcję samodzielną
- Kiedy bez obaw możesz kupić dom z zabudowie szeregowej
- Co zrobić, gdy masz wątpliwości związane ze statutem posesji
- Najpopularniejsze pytania i odpowiedzi
- Jakie są główne cechy charakterystyczne domu w zabudowie szeregowej?
- Jakie warunki musi spełnić dom w zabudowie szeregowej, aby był uznany za samodzielny?
- Jakie są możliwe problemy przy zakupie domu szeregowego i jak je rozwiązać?
- W jaki sposób domy szeregowe mogą być postrzegane z prawnego punktu widzenia?
- Jakie aspekty techniczne są kluczowe przy ocenie domu w zabudowie szeregowej?
Zwykle bez problemu rozpoznasz dom w zabudowie szeregowej po wyglądzie budynków sąsiadujących. Nie zawsze natomiast wiadomo, że przepisy dokładnie regulują status każdego budynku i nie każdy obiekt może być uznany za dom jednorodzinny, co z kolei rzutuje na prawo własności.
Z pewnością wspólne dzielenie z sąsiadami części budynku może tu budzić pewne rozterki, dlatego warto wyjaśnić regulacje, jakie musi spełniać szeregówka, by nabyć do niej prawa bez żadnych komplikacji. Warunkuje to zgodność jej konstrukcji z prawem budowlanym.
Ogólne zasady uznawania domu za konstrukcję samodzielną
Poruszany problem wynika z wyglądu budynku, który wizualnie może wyraźnie wskazywać na dom rozdzielony – dla przykładu szczególnie w bliźniaku (choćby oddzielne wejścia), jednak w rzeczywistości może to być konstrukcja wielorodzinna lub nawet wolnostojąca. Kiedy więc, szczególnie w zabudowie szeregowej, mowa o własności budynku, musi on być wyraźnie oddzielony od pozostałej, przylegającej do niego części.
Zgodnie z art. 3 pkt. 2 Prawa budowlanego, dom który uznać można za samodzielny musi:
- stanowić całość konstrukcyjną,
- posiadać wydzieloną część gruntu,
- być oddzielony od pozostałej przestrzeni przegrodami budowlanymi (ścianami),
- oraz mieć własny dach.
Bez wyżej wymienionych elementów, żaden dom nie zostanie uznany za samodzielny. To jednak dopiero początek listy wytycznych.
Kiedy bez obaw możesz kupić dom z zabudowie szeregowej
Budynek jest więc samodzielny wtedy, gdy istnieje i pełni swoją funkcję – domu zapewniającego schronienie zgodne ze współczesnymi standardami. Nie korzysta przy tym z elementów innych zabudowań i ich części. W praktyce przekłada się to na większą ilość obostrzeń.
Należą do nich następujące elementy:
- niezależna instalacja wodno-kanalizacyjna – może to być nawet szambo, ale własne, lub oczyszczalnia ścieków, gdy się jej wymaga;
- brak wspólnych ścian – co w zabudowie szeregowej stanowi pozorny paradoks; jednak pomimo tego, że domy są połączone, każdy z nich musi mieć niezależną ścianę własną, a nie jedną współdzieloną;
- obecność ścian oddzielenia przeciwpożarowego od strony sąsiada, o odporności wynoszącej co najmniej R E I 60;
- obecność tzw. dylatacji – szczeliny między budynkami, która przenosi ewentualne odkształcenia, obciążenia i przesunięcia;
- brak wspólnych elementów dachu z sąsiadami;
- brak wspólnych fundamentów, jednak jest to rzecz sporna – w wielu starostwach i organach urzędnicy wypowiadają się w tym temacie sprzecznie twierdząc, że fundamenty mogą lub nie mogą być wspólne; obecnie uznaje się częściej, że wspólne fundamenty nie wykluczają uznania budynków za niezależne od siebie.
Nie można się więc w tym względzie kierować wyłącznie wizualną oceną.
Co zrobić, gdy masz wątpliwości związane ze statutem posesji
Przede wszystkim należy sprawdzić pozwolenia i plany zagospodarowania przestrzennego. Jest w nich wyraźnie wskazane, czy na danym terenie mogły powstać domy samodzielne czy jedynie wielorodzinne. W drugim przypadku, po zakupie szeregówki, nie będziesz mieć praw do domu, lecz prawa podobne do mieszkańca bloku, który musi liczyć się z lokalną wspólnotą.
Kiedy już przez to przejdziesz, należy skupić się na konstrukcji domu i sprawdzić jego dokumentację. Klient czasami nie potrafi tego ocenić, najlepiej więc wynająć odpowiedniego rzeczoznawcę. Sytuacje tego typu mają miejsce na rynku wtórnym, gdy zakupuje się od kogoś dom w zabudowie szeregowej. W przypadku zakupu szeregówki od dewelopera problemy takie nie istnieją, a dokumentacja jest zawsze przejrzysta.
Najpopularniejsze pytania i odpowiedzi
Jakie są główne cechy charakterystyczne domu w zabudowie szeregowej?
W domach szeregowych często występuje wspólna ściana z sąsiadującymi budynkami, co może wpływać na status własności. Kluczowe jest, aby dom był konstrukcyjnie samodzielny, co obejmuje posiadanie własnego dachu, fundamentów i przegród budowlanych.
Jakie warunki musi spełnić dom w zabudowie szeregowej, aby był uznany za samodzielny?
Aby dom szeregowy został uznany za samodzielny, musi posiadać niezależną konstrukcję, wydzieloną część gruntu, ściany oddzielające go od innych budynków oraz własny dach.
Jakie są możliwe problemy przy zakupie domu szeregowego i jak je rozwiązać?
Przed zakupem domu szeregowego warto zweryfikować dokumentację budynku, sprawdzić pozwolenia budowlane i plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku wątpliwości, pomocny może być rzeczoznawca.
W jaki sposób domy szeregowe mogą być postrzegane z prawnego punktu widzenia?
Domy szeregowe mogą być traktowane jako jednostki samodzielne, jeśli spełniają wymogi prawa budowlanego, ale w niektórych przypadkach mogą być postrzegane jako część większej, wielorodzinnej konstrukcji.
Jakie aspekty techniczne są kluczowe przy ocenie domu w zabudowie szeregowej?
Do kluczowych aspektów technicznych należą niezależność instalacji (np. wodno-kanalizacyjnych), brak wspólnych ścian konstrukcyjnych z innymi budynkami, a także odpowiednie ściany oddzielenia przeciwpożarowego.